第三章 成熟
一 永泰恒基 危中有成
（一九七二年—一九七五年）
香港六十年代地产界超卓有成的“三剑侠”，终于在一九七二年新鸿基上市之后演变成三分的局面。
郭得胜威风八面地执着新鸿基地产发展有限公司的主帅令旗，在香港地产界成为一支劲旅。
冯景禧踌躇满志地创办新鸿基证券有限公司，实行在财经领域内一展所长。
李兆基沉实低调，很多个夜深人静的晚上，在百德新街的平凡居室内，绕着饭桌一边团团转漫步，一边细心思量，认真策划将他刚创立的一间永泰建业有限公司（后易名为恒基兆业发展有限公司）上市。
果如所料，永泰在一九七二年十一月六日上市，当时股市畅旺，上市股票面值一元，发行价为一元五角，李兆基于是紧捏着这笔充裕的发展资金，静待时机运用，把资产和业务再推上另一个高峰。
一九七二年的股市一直雷厉上扬，市民盲目跟风，把恒生指数推至一千七百点。直至一九七三年四月，股市承受不了炒风压力，骤然疯狂下泻，直线下降至四百零一点。
这个市场巨变对李兆基的地产业务并无负面影响，李兆基一本过去在永业和新鸿基企业年代经营地产的宗旨，认定了这个股票与地产市道低潮，正正是搜购地产工业原料——土地的黄金时期。
有过一九六七、六八年趁低吸纳而终于捡了大便宜的经验，李兆基更是信心十足。
他且在一九七三年七月十日成立恒基兆业有限公司广恒基兆业”），全心全力发展地产业务，业务范围包括地产买卖、发展计划、楼宇租售、图则设计、建筑营造、旧楼重建、物业交换等。恒基兆业并持有永泰股份百分之五十以上，成为其控股公司。
李兆基掌舵的恒基兆业首重控制成本，有了山崩地裂都不易于动摇的根基时，才眼望四方，耳听八面，着力开源不迟。
李兆基锐意购入价廉物美的土地，作为原料储备，他有两个大方向。
其一，是矢志不渝，义无反顾地购入大量“乙种换地权益书”，或称Letter B。
香港政府当年征收新界农民的耕地作各种发展用途，交换条件是先收耕地，然后拨出可建房屋的土地给他们交换，通常是二呎半耕地换一呎屋地。农民拿着一纸换地权益书，将来才可换地发展，眼前要套现实惠的活，基本上是无计可施的。
李兆基留意到这种情况，于是跟农民商议，以现金购入他们手上的换地权益书，普遍受到农民欢迎。
恒基兆业购入换地权益书，比起政府拍卖官地便宜得多，只要耐心等待换地宣布，便有一大块平价买入的土地可供建楼之用了。
其二，李兆基死心塌地，苦心搜索旧楼改建。
香港早期开发的地区，自然是现今的黄金地三地点，充塞此间的楼宇很多已经破旧。如果可以游说到业主出售旧楼，将土地重建，最大的好处是在地王之上耸立起面貌一新的巍峨建筑物业来，地产发展商既有厚利可图，心脏地带的市容又焕然一新。旧业主更可把现金袋袋平安、自由运用，真是一举几得之事。
于是，李兆基的策略是布下天罗地网，分别通过香港以至海外经纪，重金报酬，务求物色旧楼，诚意搜购。
李兆基在六十年代到温哥华探望冯景禧时，启发了他不可忽视向那些已移居异邦的华侨着手，让他们手上持有的香港物业套现。因而在恒基兆业创立不久，就已在加拿大设立恒基温哥华分行及在美国设有恒基三藩市办事处，刊登广告，专门联系收购华侨的物业。因此获得甚多廉价土地，为公司增加不少土地储备。
当时，协助推行收购地产原料计划的恒基同事陈华兴，亦不负所托，为公司作出相当贡献。
还有，李兆基的一些基本策略和业务宗旨，经历了一九七三年香港股市大崩溃和一九七四年的石油危机，都没有丝毫改变。
一九七四年的恒生指数下跌至一百五十点，楼价从一九七二年最高峰的港岛住宅每平方呎平均价二百二十元跌到一百七十六元，跌幅大之外，成交相当淡静，市面极端萧条。
李兆基的基本策略是：实行“地照买、楼照起”，同时“制成品照卖”。
除了把推出的楼盘悉心包装，大卖广告，大搞宣传之外，最主要是李兆基只要有些少利润就放手卖出去。
始终是薄利多销的政策使恒基兆业维持着货如轮转。
李兆基的业务宗旨是：从来不会自私地只顾自己盈利，而不照顾业务对手。他认为信誉最要紧。
在一九七四年底，住宅下跌百分之二十而毫无起色之际，初在李兆基身边打理财务的何永勋，自然是战战兢兢地管账管得万二分小心。
身为老板的李兆基也慎重地对何永勋面授机宜，道：
“现今好比十面埋伏，草木皆兵。在这种险境下领军，最重要粮饷充裕，切勿无端扣军粮，影响军心，折损士气，反而就因小失大了。”
李兆基不住提点着何永勋留意那些跟恒基兆业承做建筑的判头，务必要准时结账给他们。建筑行业的尾数往往是最难追讨的，有些地产公司为了种种原因，下意识把尾期建筑费拖得遥遥无期。这是李兆基最反对的，认为是破坏招牌的大忌。他说：
“尤其是时势不好，自己担心，别人也担心。自己手紧，别人也手紧。千万别鼓励恶性循环。”
因此，恒基兆业在香港建筑业内是最受包工建筑的判头欢迎，这已是不争的事实了。
二 匠心独运 沙田奇迹
（一九七五年）
李兆基的做生意原则和手腕真是与众不同，另有一套。
他的上乘功夫在乎定力。
李兆基非但泰山崩于前而色不变，且在逆境中依旧有闲情去计划未来和留意机会。
在一九七四年香港人都对地产没有信心时，不动产有着无可奈何的情绪时，李兆基已经准备在地产发展上有大作为。
这决非他的感情用事，而是他静心观察到通货膨胀相当厉害，这早晚会刺激市民的置业保值意欲，楼产复苏在望。
李兆基认为只要香港有一两宗大型的基建工程带动社会经济，前景就会立即呈现曙光。
一九七五年政府宣布了为沙田填海建设招标时，李兆基就下定决心投得这个他认为地产市道上的黄金机会。
无他，他看好新界，尤以沙田为最。
沙田地近九龙，只隔了个狮子山，交通极为方便。除了狮子山隧道之外，又有九广铁路可以直达，日后加上电气化火车，更加便捷。
加上人口密度低，空气清新，环境爽朗，这种居住条件在九龙半岛尤其罕有。
沙田之发展前景一定会令人向往的。
政府对发展新界的计划相当周详，一个新城市经现代化的精细审慎设计，市容一定比旧城更为优美。
投得沙田这个填海地的权益，发展成沙田第一城，日后获利难以估计。
自然，填海成本高昂，李兆基于是诚邀香港的其他实力雄厚的华资地产商，联手发展。
结果，发展沙田第一城计划的股东计有新世界、长江实业、新鸿基地产等，各占四分之一股权。既是李兆基的倡议，于是顺理成章地由恒基兆业出任整个计划的统筹。
这个李兆基匠心独运、悉心培育的沙田第一城，在一九七六年时以二千零六十万元的价钱投得，是新界大型屋苑的先锋，日后更成为新界的一个美仑美奂的标志。
沙田第一城于一九七五年开始设计构思，移山填海，进行地盘平整工程。一九八一年四月首期楼宇落成，一九八八年一月全部完成，计有五十二座住宅，合共一万零六百四十二个单位，总楼面面积为五百三十八万二千平方呎，有五个停车场，内有一街市、两个商场共三十万平方呎。整个计划可容纳五万人，每住户单位面积约为五百至一千平方呎不等。
中心内有悉心设计的园艺，四个儿童游乐场及宽敞的休息地方，且有社会福利署老人中心和伤健协会青少年中心，并有两间小学、一间中学和三间幼稚园。
时至一九九七年，沙田第一城住宅每平方呎转手价平均为六千五百元，共值三百五十亿元，商场及车位总值五十亿元，即整个计划时值合共总值四百亿元，该地盘是以二千余万元之价向政府落标投得，连同建筑费及利息，如保留至今未曾出售，其利润有一千倍以上。
连李兆基都幽默地说：
“早知如此，任何一家当年独力承建，今天就可以翘起二郎腿，什么都不必干了。”
沙田第一城无疑是香港地产业内一个美丽的奇迹。
三 未卜先知 地产神算
（一九七六年）
香港地产市道果如李兆基所预测，在一九七六年全面复苏。
远因是为了中国文化大革命结束，内地政局渐趋稳定，对香港人的置业心态有良性影响。
近因是人口剧增，置业安居的需求越来越大，且楼价已跌至谷底。应作合理回升。
是年太古集团推出铡鱼涌太古城大型屋村计划，销售反应之热烈，出乎意料之外。
整个太古城庞大计划中，首先推出两幢，共四百三十个单位，预售两天就抢购一空。这个可喜的现象更有力地证明了市民的确有置业需要和能力，对地产市道抱乐观态度者的眼光是正确的。
于是，恒基兆业成立三周年时，出版了“过去”“现在”“未来”的纪念刊物，身为董事局主席兼总经理的李兆基发表了对香港地产前景的预测，市场人士非常留意，传媒更是争相报导。
人们好像都在有意记下这位地产翘楚的计算，然后在若干年之后拿出来引证，看是对还是错。
是年，李兆基的恒基兆业主席序言（发表于距今二十多年之前）是这样写的：
“香港为世界贸易之枢纽，亦为国际金融中心，向属工商重镇，旅游购物胜地，因其具有经济之潜力，足够之工源，低廉之税率，及汇兑之自由，凡此皆足以做成其优越地位。
“由是万商云集，人口荟萃，加上战后人口急剧膨胀之下，顷已接近五百万之众，而全港土地仅约四百平方哩，其中适宜发展，可供建屋者不及百分之二十。地狭人稠，寸金尺土，居住乃成生活重担。每年婚嫁觅居青年数以万计，楼宇需求，有增无已。加以市区可供发展土地日形短缺，当局虽有移山填海之方，普建廉租屋宇之策，无奈缓急不克相应，预见数年内‘屋荒’仍然存在，而地产业将必璀璨，楼宇价格，长远着眼，应予看好。”
白纸黑字，写得清清楚楚，明明白白。到二十多年后的今天，既能兑现，还能适用于未来。
四 义助培侨 慷慨疏财
（一九七八年）
转眼间，李兆基自顺德南下香港发展已经有三十年。
无可否认，李兆基在这三十年内是平步青云，飞黄腾达的。
战后的香江，卧虎藏龙，叱咤风云者众，李兆基不是独一无二的港产富豪。
然而在一些事件的处理上，李兆基很自然地建立起出类拔萃的名望来。
一九七八年李兆基本人联同由他作代表的合伙人义助培侨中学的拆迁，就是社会人士津津乐道的美谈。
位于跑马地的山腰（即现今比华利山华厦所在地）有一间古老的别墅，当时是培侨中学的校址。
别墅的主人是简氏家族，打听他们是否愿意出让的地产商不可胜数，可是一经深入研究之后，莫不望门轻叹，无功而还。
不是业主不肯卖，而是地产发展商不敢买。
原因不在于要价高昂，而在于手续繁复，最终大有可能导致得物无所用。
谁对这间租给培侨中学作校舍的简氏别墅打主意，都必须过三个难度极高的关。
其一，二十多万平方呎的别墅，已为政府划为学校用地，如果要将这块地段改为住宅用途，必须由港督会同行政局审视改变用途的原因，予以通过。
其二，原本别墅只是三层，如要建成几十层高的住宅，政府未必批准。
其三，别墅业主简氏家族有遗嘱规定，世代不可变卖，只能出租或自用。
如何要过这三关，真是费煞思量。于是吓怕了很多地产发展商，可是却吓不怕李兆基。
他一向笃信有志者事竟成。
只要肯动脑筋去想，方法自然会生出来。越是难度高的挑战，越能考验自己的头脑，越是能锻炼自己的能耐，而且也一定越有厚利可图。
李兆基于是跟简氏后人洽商，接纳那三个艰巨的条件。如果他解决不了，就如入宝山空手回。
李兆基并不怕艰难，他认为香港政府一直有整顿市容、鼓励建筑的本意，古老的别墅改建成华厦，与政府政策没有抵触，只不过地产发展商要多费思量，多用唇舌，详细条陈计划，自然会获批准。
再下来是简氏遗嘱的问题，他与律师细心研究，遗嘱条例不是永远一成不变的，时代变迁，自然有很多后代无法依从先人意愿的地方，这是法律上容许的。既然如是，等于可以找到充足的理由去解除这个死结。
果然，过关斩将，三个关口都从容通过了。
可是，还有另外一个人情的问题，要看李兆基如何处理了。
简氏别墅租给培侨中学，照法律，论道理，租约到期就没有责任一定非续租不可。
李兆基如果决心改建这幢简氏别墅，等于要培侨中学关闭，整间中学的学生就学便成问题。
当时的培侨中学校长吴康民，跟李兆基多次会谈，就校址的解决而达成协议。
李兆基很自然的不愿意见利忘义，为了一宗生意的成功，而令培侨中学的莘莘学子流离失所。于是李兆基决定为培侨寻觅新校址，好作安顿。
结果向政府投得了天后庙道的一块地皮，重建新校（即现在的培侨中学）。李兆基慨然答允承担新校舍地价和建筑费的七成，斥资二千多万元，让培侨中学能有个一劳永逸的校址。
这个解决办法真不失为一石几鸟，皆大欢喜了。
疏财仗义，积福后人，何乐而不为。
同年，李兆基支持香港顺德联谊总会，慨捐善款予政府，获准创办葵涌顺德联谊会李兆基中学。该中学至今约由中学一年级至七年级共二十九班逾一千名学生就读。学业成绩平均达中上水平。
学校设施亦相当完善，全校均有冷气装备，大礼堂能容纳过千人，且有一个二十五公尺的标准泳池，这使该校学生的游泳成绩特别优异，常获各种公开赛奖项。
李兆基对此甚表快慰，因为他觉得人除了要好学，还要注重健康，才可效力社会。
五 牛津学位 作育英才
（一九七九年—一九九七年）
李兆基义助培侨建校之举，显示了李兆基对教育下一代的关注，于是又引起了跟李兆基深交的罗德丞，向他提出辅助香港的优异生赴洋深造的建议。
罗德丞律师毕业于英国牛津大学华顿学院。众所周知，此间国际知名的大学创设于一六一二年，历史悠久，学术水准极高，收录学生非常严格，等闲成绩者休想问津。
罗德丞认为香港实在有很多极端优秀的学生，可以向华顿学院直接推介，不但能帮助好学生找到好学校，相得益彰，且还可以因此而提高国际教育机构注意香港学生的优良质素。
这个有异于一般奖学金的概念很为李兆基受落，于是竭心尽力联络牛津大学华顿学院，于一九七九年成立“李兆基学位”，每年招生一次，接受本港学生申请前往该学院攻读三年制或四年制之学士学位课程。
“李兆基学位”选拔本港优秀学生赴牛津大学攻读的工作在本港进行遴选，遴选委员会成员除李兆基、罗德丞之外，初期几年由罗粥时爵士任主席，其后由前首席按察司杨铁樑出任此职，辅以由华顿学院派出之院士。先后担此重任的为彼得卡达教授（Prof．Peter Carter）和歌连活特博士（Dr．Colin Wood）。
牛津大学的“李兆基学位”每年在七月招生。初期，由曾任香港中文大学联合书院院长的郑栋材负责组织面试工作。近年，则由李兆基特派恒基的董事黄永麟作遴选安排。香港预科生在“高级程度会考”放榜之后，成绩优异，符合资格者就可以报名。经过遴选委员会选出的学生，可直接赴牛津大学华顿学院攻读他们的理想学系。第一年推荐的学生只有两位，其后因选拔的学生表现优秀，每年名额遂递增至四至五位。
遴选委员会分两天面试。选拔的原则除了着重本科成绩和语言能力之外，尤其会注意学生适应外国生活的能力，审视他们能否在中西文化交流沟通上有见地和有贡献。
被选中的学生，多数是经济有困难的，均由李兆基资助学费及生活费。
“李兆基学位”由一九七九年创立，至一九九六年，受惠的学生共六十三人（包括现仍在攻读的）。至于毕业学生合共四十八名，其中二十四名考得“一等荣誉”学位。照百分率计有50％考得“一等荣誉”学位，成绩之优良，高出牛津大学全体学生平均成绩约三倍。“李兆基学位”的学生分别攻读法律、经济、政治、哲学、心理、地理、文学、历史、工程、物理、数学等学系。
现在在牛津大学内一提起香港的“李兆基学位”选拔的学生，都备受师生赞赏，认定为品学兼优的标志。
李兆基创立该学位主要目的之一，亦为希望借此引起各地有名望之大学，以牛津大学华顿学院为例，由香港之人士引荐直接在本港取录更多优秀学生，则香港之宰宰学子，可获更多留学机会。
每年递选面试之后，李兆基必于当晚设宴，让新旧学生聚首一堂，交流经验。
“李兆基学位”成功推行后几年，李兆基本人也获得英国牛津大学华顿学院的名誉院士。在莘莘学子的眼内无不觉得他实至名归。
六 回国投资 拓展市场
（一九八○年）
随着内地“文化大革命”之结束，香港大型基建项目如地铁工程全面展开，导致市民收入普遍提高，购买力增加，置业意欲浓厚，社会经济开始温热。
一九七九年十二月二十二日，尖沙嘴东部一幅非工业用地拍卖，亦打破历来官地拍卖纪录，每平方呎地投价为一万六千元正。物业价格由一九七六年至一九八○年，跃升几近三倍。
香港政府虽然为适应环境与民生需要，在一九七八年开始推出居屋计划，意图放缓李兆基曾指出的“屋荒”紧张，并且在一九七九年推行全面租管，在业主收楼和加租方面有了严格限制，以维护一般平民百姓，以及打击过热之经济。但是，香港的房地产在这几年仍如热饼，一出炉就已销售一空。
在此时香港经济热度未减，渊源于中国内地有了较为稳定的政局，李兆基有见及此，乃参加投资兴建中国大酒店和花园酒店，前者的股东为合和、新世界、新鸿基地产、新鸿基证券、长江和恒发。后者则由利铭泽。李兆基、郭得胜、黄球和叶谋遵共同投资。
花园酒店落成之日，任总经理的关超然陪着李兆基去巡视。只见李兆基一步进酒店，抬头一看，再在大堂来回踱步，然后抓着关超然说：
“关仔，你这样子盖酒店，单是大堂一层就少了几万呎实用的楼面面积。”
李兆基计算得一点不错，因为关超然但求美观不计成本，打通了二至三层楼，变作一层大堂。
同样，当李兆基走到会客厅里看到从高高天花板垂下来的水晶大吊灯，便又轻叹：
“这儿又浪费了过万呎了。”
李兆基累积了三十年的建筑经验，一看望过去，一盘数早就了如指掌。
当然，在中国投资酒店，意义不尽在图厚利，重新回内地投资，感应目下大陆的人事作风，是将来谋求与内地更多更大合作的重要关键和凭藉。
李兆基的赚钱地盘仍然依赖香港。
七 磐基发展 良才匡辅
（一九八一年—一九九七年）
李兆基为地产奇才，人所共知。为了要配合现代财经技巧，使集团发扬光大，李兆基非常着意于选拔人才。其弟李达民在接受传媒访问时，就曾说过：
“我兄长其中一项优点是知人善用，选贤与能。”
现今市场内无人不知李兆基身边有一位非常得力的助手林高演。早在六十年代末，林李两家彼此已是相识，自后来往日多，交情甚笃。继在一九八○年初，李兆基礼聘林高演加入恒基集团，出任要职。
林高演于一九七三年毕业于香港大学。毕业后，即参加汇丰银行为地区专员，是最早一批被汇丰提升之华人高级职员，并随即被派往英国深造及考获英国银行公会之会员资格。
回港之后，林高演出任汇丰之贷款部及港九分行管理部等要职。至一九八○年，他离开汇丰，从事地产，并于一九八一年开始非全职地为李兆基工作，及在一九八二年正式加入恒基兆业服务。
林高演年少有为，低调稳重、谦和爽快、思考精密，不但话头醒尾，且眼光长远，这些个性正与李兆基不谋而合。李兆基把工作交到林高演手上，总是办得妥妥当当。
在观察事物方面，林高演都能掌握要点，在思路上很能跟得上李兆基。有时集团的同事向林高演征询业务意见，林高演所建议的往往就是李兆基的心意。
林高演在一九八四年时曾与税务局周旋，成功减免了恒基的亿元税项，就是一项令李兆基另眼相看的出色表现。
不同时代与时候，集团都会有不同的需要，林高演很能顺应环境，以他在财务和证券方面的丰富学识与经验，为集团度身定做一些相当有效的发展计划，以辅助李兆基发挥潜能威力，终而成为公认的世界重量级富豪。
在林高演加入恒基地产之后，每一次批股的时机都是妙绝的。一般都能在十五分钟至一小时之内就批完全数，集资所得立即用来买地，既可增加资本，又可周转灵活，遂产生良性循环作用。
今日恒地已在市内起带头作用，成为一些公司批股行动的指标。
从前恒地向银行借钱需要以地盘抵押，现在恒地非但不用按揭，而且利息优厚至与银行拆息一样。就在一九九七年五月五日，恒地与日本、欧洲和美国之主要银行签订五年银团贷款，贷款额高达五十二亿五千万元，息价是银行同业拆息加上百分之零点四八五厘，这个安排与银行本身借款已相差无几。
除林高演之外，还有郭得胜之侄郭炳濠，也在一九八七年加入恒地任财务经理，与其他得力同事如黄永麟等通力合作，协助林高演在公司股本及财务方面更上一层楼。他们的功力，往往在筹组银行贷款、改组公司结构、发行欧洲及武士债券、安排上市集资等显示出来。
有伯乐才会有千里马，为了酬报知遇之恩，恒基的高级职员个个都乐于废寝忘餐地为集团工作。林高演也曾试过一次几天不眠不休，从业主遗嘱中入手，追寻到已移民多伦多的遗产承继人，终于把她手上拥有的三干万元的乙种换地权益书成功收购过来，四年之后，由于地价续升，该批地权书升值五倍。
林高演跟随李兆基多年，既谙熟这位老板的业务构思和做事手法，他本身又聪明干练，更是忠心耿耿，故而深获李兆基青睐信任。
论功行赏，林高演于一九八五年就获委为恒基地产之执行董事，一九九六年更晋升为恒基地产的副主席，并曾于一九八三年成为中华煤气之董事，一九九一年获委为香港小轮之主席。
良臣择主而侍，且牡丹虽好，亦要绿叶扶持，李兆基与林高演二人同心，其利断金。
八 成立培华 培训人才
（一九八一年—一九九六年）
一九八一年十月，李兆基率领一个包括了“工”。“商”、“学”界的回内地访问团到访北京，获得人大常委副委员长廖承志的接见。谈话间，廖承志慨叹中国经历十年“文化大革命”，人才备受摧残，育才乃当务之急，这是富国强家之本。并诚恳地鼓励香港同胞参与国家的建设工作。
此行对李兆基启发甚深，说什么自己也是炎黄子孙，只有自己的国家富强，无论哪儿生活的中国人才有好日子过。
李兆基在一九六七年时财产只有港币一千万元，直到一九八二年四月是地产低潮时期，李兆基仍然捐出港币五百万元（当时该数额差不多等于现在他的五亿元），于一九八二年成立了“培华教育基金”，并且得到好朋友霍英东、郑裕彤及王宽诚的支持，四位企业家作为基金的主要捐款人，推举李兆基任信托理事会主席，然后由一群热心的年轻团友负责基金的实际会务，并由霍英东之子霍震寰任常务委员会主席。
李兆基有鉴于一九八二年中国正式对外声明有关对香港主权的态度，而香港市场作出敏感而剧烈的反应，他更有决心要把培华教育基金办好。因为基金成立的宗旨就是“育己树人”，竭力扶育内地的年轻人，主办或协办各种对他们有益有用的培训班，将香港人身受各种的现代化教育和实际工作经验，努力灌输给他们。
惟有通过这些教育课程，才能对中国四个现代化计划作出贡献，同时加强香港跟国内同胞的沟通，才可以让大家认识香港，也认识中国。所谓“知己知彼，百战百胜”，对主权回归后的香港会有极大帮助。
李兆基更意识到邓小平要推行市场经济，这使中国大陆的前景肯定光明，对香港也有正面的好处。但要中国干部由计划经济转移为市场经济，一定要有一个学习转化的过程，能够参与这个过程的工作，是极有意义而且非常重要的。
“培华”一直以来所推行的教育工作，能有良好效应，根源于李兆基的从商经验。
做生意最好能运用杠杆原理，以一传十、十传百。四两拨千斤的策略推行计划，等于事半功倍。
于是，李兆基自培华成立至一九九六年已先后捐出二千二百万元，决定运用“培华教育基金”的捐款利息，为内地各省同胞筹划各类专业培训课程。很多培华成员除义务工作外，还邀请到海外有志教育的人士，参加培训工作，作出贡献。
培华在推动这方面的教育工作上实有赖这一群社会精英，包括义务法律顾问梁爱诗，常务委员会主席霍震寰，副主席郑家纯、王敏刚、伍淑清，委员许晋义、陆恭正、胡经昌、王幼伦、罗康瑞、彭思梅、李家杰、林高演、徐志樑、杨乃舜、陈斌、王啟达、李家诚、罗文彬、黄自强，义务核数师方正等。他们都是学有所长，在商界或教育界富有经验的年轻人，热爱国家，对中国的未来抱有满腔的热情和希望，不计较地贡献自己的时间，很多时更出钱出力，令培华的工作事半功倍。
截至一九九二年一月这十年内，培华已先后资助。主办或协办了一百二十八个项目，参加培训及接受资助的人士达二千五百名（培华成立至一九九六年底，培训项目已达二百三十九个，受资助及培训人数共五千四百五十人）。项目包括：经济及工商管理、旅游及酒店管理、税务会计、英语、医学、室内设计、园林管理、海洋石油工业管理等多种专业课程和讲座。参与各项目的人员既有来自沿海大城市，亦有来自云南、贵州。新疆、西藏等少数民族地区。
短期培训班的优点是行之有效、立竿见影，使受训者增加大量知识，得益不少。
“培华”的各个训练班分别在香港和内地举行，而以前者居多。因为香港的工商贸易金融业活跃繁荣，是举办该类型培训的良好地点，且让内地同胞认识香港，从而了解香港，对实行一国两制，大有帮助。祖国的四化，市场经济的实施，以致具中国特色的社会主义运作成功，也必须让内地各业同胞放眼世界，知道如何在他们的行业内与国际衔接，不落于人后才成。
一九九一年，“培华教育基金”成员在李兆基主席率领下到北京，为江泽民总书记与杨尚昆主席接见，嘉许良多。到十周年纪念时，内地的各个受惠单位，尤其是少数民族的省份，都传来贺电致谢，国家领导人又都分别亲书鼓励，致送给“培华”作为纪念。
江泽民总书记写道：
培养人才
建设四化
振兴中华
李鹏总理写道：
为配合祖国实现现代化协助培训人才。
江泽民总书记的这个题匾，一直挂在李兆基的办公室内，跟他朝夕相对，给他至大的鼓舞。
九 恒地上市 力求进取
（一九八一年—一九八二年）
一九八○年度，股市一直畅旺。
一九八一年六月，李兆基将其个人所持有的中华煤气百分之二十九点八三股份和油麻地小轮百分之二十一点六四股份分别以一亿八千五百二十五万元和一亿四千六百万元售予恒基兆业，亦即把他在该两间公司的控股权转让给恒基兆业。
李兆基远在一九七五年就已开始收购中华煤气之控股股份，当年市场谣传，怡和与港灯要恶性收购中华煤气，使身为中华煤气董事局主席的利铭泽立即紧张起来，于是找着了董事李福树与他的儿子李国宝密谋对策。
大家都认为最好找个低调而又有大客户在手的股东经纪商量一下，看如何可以加入外来投资者的力量，化险为夷。
结果同意找证券商何廷锡来密仪。何廷锡听了利铭泽和李国宝的分析之后，就极力推荐李兆基，认为不妨请他入股。
其中理由有二：第一是何廷锡知道李兆基有充裕的资金可以自由运用。第二是李兆基是公认不爱出风头，殷实而且敦厚的商人，与他合作最安全，肯定他不是那种乘人之危，从中取利的人。
李国宝对这个建议相当赞成，因为在一九六九年初他第一次跟李兆基认识，对他的印象良好而深刻。当时会面的一班商界中人，个个都口若悬河，谈长道短，只有李兆基默不出声，有很多话题，他好像连听的兴趣也没有。但一谈论到跟他的业务扯得上的，李兆基就非常留意倾听，而且会问很多问题，这些问题又绝非无的放矢，都是相当一针见血，而显示出他高度的商业智慧的。
为此，李国宝支持何廷锡找李兆基帮忙的建议。
何廷锡找了一个星期日，直摸上嘉慧园李家去向李兆基说项。
当时中华煤气约只有七百九十万股，董事局控制的只有百分之十几，的确会有被恶性收购的危机。
何廷锡向李兆基介绍中华煤气，李兆基很快就决定买进二十万股。因为李兆基用心一算，中华煤气名下的地皮相当值钱，加上当时社会上认为煤气是富贵人家才用得起的，这李兆基就不以为然，他肯定不久将来，煤气的使用会普遍起来，因为人人赚了钱，就会讲求便捷效率卫生，以便提高生活质素。煤气的前景是乐观的。
经过两三日时间，何廷锡在市场内为李兆基收足二十万股，加上他其他的客户占股总和，不会低于全部股本的百分之八至九，便大可放心了。
果然经过了这番周张之后，怡和与港灯收购中华煤气的计划不得逞。那个时期，外资公司要进行恶性收购行动，一般十拿九稳，今番败在李兆基手上，实在骇异。这一役也表征着华资富豪的实力和势力已经在香港市场上具备相当影响力。
李兆基对稳定中华煤气的确立了功，可是一如何廷锡所料，他完全没有向中华煤气董事局提出任何要求。
其后，事隔数月，何廷锡又向李兆基说项，认为反正已经有二十万股中华煤气在手，就干脆专攻此股，他日必有厚利。于是分别透过市场内的大经纪，包括老牌经纪莫应基，收购更多的中华煤气股份。
其时，李兆基手上的煤气股份仍未及李国宝家族，但利铭泽和李福树两家都深感李兆基人品厚道随和，同时又有识见，于是便同意李国宝的建议，邀请李兆基加入中华煤气的董事局任董事。
事隔多年，主席利铭泽于一九八三年辞世，李兆基众望所归，才荣登中华煤气董事局主席宝座。
同样在七十年代中业，李兆基不仅收购中华煤气控股股份，而且成功收购油麻地小轮（后名为香港小轮）的控股权。
李兆基收购的油麻地小轮当时亦只有三百万股，他看重的是小轮码头上盖的土地发展权，还有大角嘴船厂地皮，如果补了地价，就可以改建成楼面达二百万平方呎的物业。
长远可以发展的企业始终是李兆基最钟情的，于是他以收购中华煤气的同样理由收购油麻地小轮有限公司，也以同一的手法去处理控股后的人事管理。
小轮的主席刘镇国始终都备受尊重而保有在董事局的崇高地位，任为名誉主席。
在李兆基的商战历史上，找不到一旦自己称王称霸，就把对方撕皮拆骨、杀得片甲不留的现象。
从来仁义之师，占领疆土，改朝换代，也决不斩一兵一卒。
这是城内企业界无人不知的李兆基作风。
李兆基认为一九八一年的投资气候正适合公司上市，终于在是年七月二十三日，恒基兆业分拆恒基兆业地产有限公司（简称恒地）上市，发行十三亿一千九百万股，并在八月把大本营迁到中环的环球大厦去。
李兆基的办公室设在六楼，室内布置以绿色为主。因为李兆基的“基”字有基地的意思，基字之下部有土字，亦有土地的意思，做的是地产生意，绿色代表地皮绿草常青，朝气勃勃、欣欣向荣。
一九八二年二月十二日，置地公司更以四十七点五亿元购得中区干诺道一块十四万四千平方呎地皮（即今交易广场的所在地），成交价每平方呎为三万五千余元，是香港有史以来最庞大的单一地皮交易。
地产市道正在畅旺之际，谁也想不到在一九八二年六月，《大公报》负责人费彝民等在北京经邓小平接见之后，发表了中国领导层将坚决在一九九七年对香港恢复行使主权的消息，顿使香港人疑云阵阵。
到是年九月，英国首相撒切尔夫人访问北京，与中国领导人邓小平就香港九七问题会谈，清楚透露了中国坚决收回香港主权的意愿，撒切尔夫人却在九月二十七日自北京飞抵香港的记者招待会上，声称英国与满清政府签订的条约“是有法律根据的”，即表示有效的。
从此，拉开了中英政府就香港主权问题而争执的序幕。
情况急转直下，十月一日，代表中国官方喉舌的《人民日报》严正地指出了英国首相撒切尔夫人认为满清政府签订的不平等条约为有法律效应的说法，是绝对不能为中国人民接受的。
这项声明导致国际政治观察家以致香港人都要相信，在一九九七年七月一日起香港主权就一定会回归祖国了。
十 回归风暴 力挽狂澜
（一九八三年—一九八四年）
中国于一九八二年下旬正式宣布将于一九九七年七月一日恢复行使香港主权，敏感的香港股市很快就作出反应。是年九月，在英揆撒切尔夫人访京之前，恒生指数逾一千点，至是年十二月初，已跌破七百点，地产股尤其显得疲弱。
一九八二年底，汇丰银行和渣打银行先后宣布向市民提供长达二十年之自住楼宇贷款计划，亦无法作出刺激作用。
一九八三年期间，中英两国政府就香港问题召开几轮会议，均未能取得协调，两国关系紧张，影响所及，整个香港都笼罩着愁云惨雾，民心浮荡。
在一九八三年至一九八四年间香港稍有家产者，挂在嘴边、放在心上的一件大事都是移民，打算及早在海外找一个避难所。
一九八三年九月中英第四轮会议明显地毫无结果，会谈结束前一天，香港发生了港元疯狂下跌的历史性惨剧。
时为九月二十四日，因为第二阶段的第四轮中英会议均无结果，市面谣传四起，人心被滋扰得极度不安。是日的港元兑美元的汇价跌破九算，低至一美元兑港币九点七元，黄金狂涨至每两四千七百零五元。
许多市民还恐慌至涌到各间超级市场去，把米粮油等各式食品抢购一空，造成香港历史上的所谓“九月风暴”。
九月二十六日，汇丰银行、渣打银行与恒生银行同时宣布，限制存户购买美元，限额为二千至五千元。
延至十月十五日，港府宣布稳定港元政策，固定汇率一美元兑港币七点八港元，并取消百分之十的港元存款利息税。至十月十七日，美汇下跌为八点零三元，同时黄金价下降为每两三千九百三十五元。
香港地产市道在此期间有如一潭死水，叫人望之而心慌意乱，手足无措。
李兆基亦面临在香港创业以来从未经历过的危机。
恒基兆业的既定方针是以一间制造楼宇的工厂自居，故而地盘无数，假如货品不断生产出来而积压着没有出路的话，再多的现金也难以应付周转，最终有拖垮集团的可能是存在的。
李兆基已经下定决心，绝不会离开香港。
在这个人心惶惶、举棋不定的过渡期初，李兆基深思熟虑，他深信中国领导人邓小平那一国两制，港人治港的创见是正确的。
既是有五十年不变的宗旨与承诺，李兆基叫自己奋勇地跳过目前这段艰难的日子就好了。
地产是香港的经济命脉，地产价陷于低潮时，银行收缩贷款，在一九八三年至一九八四年间，恒基欠下二十多间银行的数额不少，李兆基既要应付银行还款，又要支付发展地盘之建筑费。
李兆基在这段非常时期采用了两个紧急措施：
其一是把还未开始施工的地盘，先行搁置。不易出售的地盘也放缓推销。集中精力把易于脱手的住宅楼盘以“楼花”方式分层出售，并加速完成入伙，如此方可有新资金以供周转。
其二是本着恒基一向着重的“四个分散”经营原则（即分散、分细、分期、分层），兴建的地盘多数是小型住宅单位，当时就用“大平特平”的价格向中下阶层推销。
面积既细，价钱又便宜，市民动用的现金不多而能置业买楼，正所谓“贱物斗穷人”，甚为一般家庭受落，销售结果超乎理想。
“分散”的好处：购入分散于港九新界的地盘，就可以分别吸引当地的用户购买。每个地区一定会有当地的拥趸，住惯了那区的居民，多半就地取材。加上，分散地盘不如屋村规模庞大，容易一下子就售清。
“分细”的好处：八十年代市况不景，在设计楼宇图则时，住宅单位以越细越好为原则，在出售时自然就越容易卖。以少量金钱就可置业买楼，一定受小市民欢迎。
“分期”的好处：不需要一次过缴付大量金钱，只须缴付少量首期，以后的分期付款，无疑等于交租。这个制度在新鸿基时代为李兆基等所始创，自推行以来，对全港市民自置居所有所帮助。
“分层”的好处：在买入地盘，开始设计时，就以分层住宅出售为对象。因衣食住行为人生四大需要之一，必定会有销路。故此恒基的投资经营一直以分层住宅为主，工商用楼为副，又以出售为首，收租次之。若要货如轮转及盈利增长加速，非此不行。
李兆基采用上述措施，厉行“四分”办法，给他有足够的周转空间，很快就能套回大量现金，可解燃眉之急，得以渡过难关。
曾有外国投资基金，途长路远地跑来香港实地考察和了解香港在中英头几轮会谈时的反应境况，基金经理走访林高演时，惊异得很，说：
“这是我们访问的第五家地产公司，到前四家公司去都是冷冷清清的，怎么这儿竟有用家在签约买楼？”
这班有远见，而又细心分析的专家看到恒基兆业这种鹤立鸡群的表现，对李兆基的经营手法评价极高。
其实，在一九八二年底恒生银行负责股票分析的区肇基就已经写了一个非常详尽的关于恒地潜质与前景的报告如下：
“恒基兆业地产有限公司业务大部分为发展物业，因此每年可分配盈利并不如置业收租之稳定，尤其是以目前经济及政治环境之下，更难预料来年之盈利，而事实上该公司主席在其报告内亦指出八三年度之盈利将逊于本年度。
“虽然如是，该公司目前正处于十分有利之地位，例如并无过分负债（事实上比对后该公司在银行有存款），承担项目不大，换地权益书及联营公司权益已经撇低（如日后地产市道一旦复苏，账面盈利将会大增），是以该公司现时正处于一个‘进可以攻，退可以守’之地步。
“根据八二年六月底之年结，该公司每股之账面值为二点三五元，而十月二十九日在香港证券交易所收市价为零点九元，即市价比账面值折低约百分之六十一二。本人估计该公司每股现值大约为三元正，以此计算市值比现值折低约七成，换句话说，现值为市值之三点三倍。假如八三年度该公司每股盈利为零点二元及股息零点一五元，则市价盈利率为四倍半，而息率为百分之十六点六。
“虽然由于目前物业市道呆滞而致该公司股票难望在短期内有显著升幅，但该公司之优良财政状况及撇低之土地账面值实不容忽视。
“因此如果物业市道一旦复苏，该公司将为一主要受惠者。”
这个内部传阅的分析报告，送到恒生银行主脑人何添手上时，他对李兆基这位老朋友更加放心。
何添是银行界内公认的仁厚长者，他认识李兆基多年，一向对他的沉实从商、宽宏待人、严谨处事的态度十分赞赏。
除了何添之外，廖创兴银行之廖烈文和其弟廖烈智对李兆基亦信心十足。在目下，别说是地产业遭逢劫难，其它各行各业都在疲弱市道中蒙受影响之际，银行家也不可以不慎重选择支持的目标。
李兆基的信誉在这个非常时期不是受到考验，而是受到赞赏。
事实上，在这段艰苦经营的日子里，能渡过难关，绝非易事。就如一何财雄势大之香港置地公司，在一九八一年最高每股十二点六元，经历一九八三年及一九八四年之低潮，股价一直在谷底徘徊，一九八三年最高股价每股只得五点零五元，最低跌至每股二点二元。一九八四年更惨，最高股价每股四点四元，最低则为一点九五元。迫得置地要弃车保帅，在一九八三年出售全部香港电话股份，一九八四年出售手上持有之大部分怕和股份和一九八五年出售全部香港电灯股份以减低负债。
李兆基非但屹立不倒，且始终坚持资金不作外流，当时本港重量级华资集团，也有随英资企业向海外分散投资者，一九八四年三月，怡和公司董事局主席西门凯瑟克更宣布董事局建议该公司迁册百慕达，并于三个月后召开的股东大会上获得通过。
但，李兆基坐在环球大厦六楼的办公室内，依然重复他在恒地上市前对股东的承诺：
“恒基兆业必以香港地产为主要业务。”
十一 恒地恒发 相得益彰
（一九八四年—一九八五年）
一九八四年十二月十九日，香港六百万人透过电视看到中英两国政府的总理和首相端坐在北京人民大会堂中，在国家领导人邓小平和李先念以及有代表性的香港嘉宾观礼下，正式签署了中英联合声明。结束了中英两国在香港主权问题上之争，双方同意开创一个平稳过渡的新局面。
翌日，香港股市立即全力反弹，恒生指数上升至一千一百八十七点五四，为是年的最高点。
一九八五年开始，地产市道复苏，因政治局势不明朗而转往海外市场的企业家部分已经回流，开始重新在香港投资置业或者自置居所。加上全年利息偏低，银行界并积极提供种种优惠办法，以低成本贷款来吸引市民买楼。在这些利好条件之下，物业市道再次日呈活跃，并节节上升。
一九八五年，经仲量行估值计算，永泰建业的资产净值为每股五点一七元，于是恒地以每股四点七五元收购，随后，于一九八八年更将永泰易名为恒基发展（简称“恒发”）。
自此之后，是要恒地与恒发的业务性质和动向划分得更清晰，使两家公司的形象确立，作风鲜明。
前者专注于香港的房地产发展，包括地产买卖、楼宇租售、地产设计、财务按揭、信托管理、建筑营造。物业估价及代客处理计划发展地产事宜。
后者的百分之六十五点零六股权为恒基地产所持有，业务较母公司多元化，属下持有多间联营公司，包括中华煤气、香港小轮，并逐渐投资其他百货零售及酒店业务。
十二 劳燕分飞 好友辞世
（一九八五年）
一九八四年时，李兆基已经带领着儿女住进昂然屹立于中区半山地王麦当劳道三十六号的惠苑豪华大厦之内，此幢大厦原本就是李兆基为家族而建筑的，并以其妻刘惠娟之英文名字命名（EVA COURT），但李兆基与儿女入住到这华厦顶楼一共四层复式的公寓时已缺少了女主人。
李兆基婚后的十五年，其间乃新鸿基时代，由三大合股人当权，故李兆基不便偕妻在公司参政，这时刘惠娟只是专心当家庭主妇，生儿育女，故此琴瑟和谐，家庭生活过得颇为愉快。夫妇两人只在管教子女上，有不同方针，有着慈父严母之别。
其后的十年，也就是在新鸿基分家、恒基兆业独立门户之后，刘惠娟就参与恒基管理层的工作，自视为公司的大老板，与她共事的人都渐渐觉得她的强蛮好胜，狂妄自大，意气用事，任性争权，都表现在业务处理上头，终而弄至李兆基与她矛盾日深，意见分歧，思想各异，遂引致夫妻不和。
所谓“一山不能藏二虎”，当年李兆基曾苦劝其妻退居二线，但她反而变本加厉，一意孤行，李兆基详细考虑后，民主地跟几名儿女说出婚姻发生问题，最后经过家庭会议，又经多名亲友出面相劝，仍未能令刘惠娟回心转意，结果，始则分居，后则用和解方式经法庭办妥离婚手续了。
李兆基是终于住进了原为刘惠娟而建设的惠苑顶楼之四层复式豪宅。
当他推门进去那间应该是夫妻同住的主人套房时，感慨万干。他只看了一眼，跟身旁的小儿子家诚说：
“留给你三哥学成回港来住吧！”
之后，李兆基挑了另外一间只不过是二百呎左右的客房作为睡房。
他想，一个人占用的睡房其实只需要放一张床，有一个能挂几件西装的衣柜就已经足够了，在香港寸金尺土的地方，这间睡房已经相当宽敞。
自己不是曾为很多很多小家庭设计过只有几十呎的房间吗？
在李兆基睡房的隔壁是他最常逗留的书房，装修也并不太讲究，只有一张相当宽大的书桌。李兆基坐在书桌旁，一就是埋首在文件与图则之中，一就是抬起头来，透过面前一大排的玻璃窗，看到美丽绝伦的香江景色。或者眼角还能源到墙上那幅从天花板直落下来的巨型全家福油画相。
李兆基之所以不住山顶独立别墅，而住在半山公寓，主要是大厦保安容易，而且交通方便，五分钟车程便可以到达中环写字楼，很能配合李兆基分秒必争的办事作风。李兆基的生活总是以工作为重的。
而且，人，只要知足，就会常乐了。
在这标志着李兆基事业会更上一层楼的一九八五年内，令李兆基极不愉快的是他三位多年的好朋友都在是年相继去世。
他们是在香港财经企业界均享有盛誉的冯景禧、杨志云和胡汉辉。
杨志云和胡汉辉都是恒基兆业董事，而冯景禧更是深交拍档。
李兆基实在舍不得他们。
冯景禧的去世也太突然、太意外了。
是年八月，冯景禧夫妇在女儿和女婿陪同下乘邮轮渡假。
在船上他忽然觉得有点头痛，就昏过去，一直的不醒人事。
船上的医生立即急召直升机，把冯景禧送到温哥华的医院急救。
可惜，天妒英才，经过了一段日子的抢救，终因脑部血管两次爆裂，而与世长辞，享年六十三岁。
不幸的消息传到香港，李兆基多少个晚上都睡不安了。
李兆基在书房的窗前眺望，香江的夜景五光十色，这城市更美好的景致应在明天，应在下一个世纪，可是，跟自己一同成长一同奋斗的冯景禧，就再看不到了。
李兆基没有忘记，他只身前来香港创业时，冯景禧曾忠诚地向他伸出友爱之手。当李兆基有商业上的疑问时，冯景禧跟他认真的研究商议；有什么好的生意，一同携手合作。这种共患难同欢乐的日子叫人回想起来，太感慨。
当冯景禧的灵柩从温哥华运回香港的那天晚上，李兆基正在恒基兆业与老伙计梁昇开会，他黯然地对梁昇说：
“我和你去机场接禧哥吧！”
路上，李兆基又感慨地对梁昇说：
“今年是个什么年头了？怎么老朋友一个一个的辞世呢？拥有天下的财富，和人世间的成就，而没有多少朋友和亲人共享的话，又有什么意义呢？”
李兆基待朋友以真心诚意，是千真万确的。
跟他同住的大儿子李家杰会告诉你：
“我少见父亲有忧伤的时候，只除了八五年冯伯（李家杰对冯景禧的尊称）去世和九七年父亲丁母忧时，他才在好多个晚上把自己关在房里，不愿跟别人讲话。”
当然，日后他以友善方式收购杨志云的美丽华酒店一役，也可以作为李兆基重视友情的实例引证。
十三 固本培元 发扬光大
（一九八五年—一九八七年）
一九八六年对恒基兆业集团来说，可以说是固本培元，再作冲刺准备的一年。
经历了一九八二、一九八三以及一九八四年的全面经济衰退之后，一九八五年地产业已经恢复元气，日有起色。
港岛住宅在一九八四年每平方呎平均只售六百九十元，但至一九八五年，已升到七百八十元。
到一九八六年，香港各大企业集团已经重新站稳阵脚，又打算磨拳擦掌，争一日之长短。
李兆基在这个香港地产复元后稳步上扬的阶段，为集团定下了几个重要的基本策略。
从一九八六年初，几乎每一次李兆基主持的集团内部策略会议，都重申恒基兆业的最大特点，就是要以分层出售为主。
换言之，集团业务要以收租为次。
未来的行动是从速建楼出售，赚取盈利及有资金回笼，再行购入“原料”用地，以达到货如轮转的目的。
故此李兆基认为建成之商住楼宇，除新区的商场因为每年增值相当可观，可用作收租外，其他尽量出售。对于出租物业，也要有五大法则需要注意。
其一是租务部从今要注意，凡是月租逾万元之租约，必须由高级职员去商议租约细则。
说到底，高级职员经验与学识比较好，头脑比较灵活，在议论租约时不会令公司有吃亏的地方。
其二是租楼的对象要小心选择，尤其以公司名义租屋，必须查清楚是否草鞋公司。万一长租约是租给这些公司的话，就有机会拖累恒基要承担跌市时租客毁约之风险及损失。
其三是负责租务的同事必须注意租务上有所谓有形及无形的两种损失。
租客欠租拒交租乃属有形损失，数码有限。
如果集团跟租客签了租期过长或租金过低之租约，所引致的无形损失更大。
要减低无形损失则需依赖控制租约条件之技术。
故此凡有商场要出租，必须细心研究才订立租约条件。
其四对于一些市场信用昭著及有名望的商户，一定要尽量招揽，因为可以引起“名牌”效应，有宣传价值，对商场之租务及日后之商场生意也有帮助。
其五是要跟代表公司之律师密切联络，租客欠租或有不履行义务的情况发生，其实应由律师楼出手相帮，效果会比由公司出面追讨有效，而且可以节省内部人力。
由此可见李兆基处事心细，数目精确，他曾有一句名言说：
“细生意怕食不怕息，
大生意怕息不怕食。”
对李兆基而言，他笃信做细生意最要勤，最不喜欢把时间及金钱花用在饮饮食食的应酬之上。
至于说做大生意，最紧要是计数精确。生意额大，牵涉的本钱和盈利大，一出一入的利息，多一分少一分是很重要的。
故而，李兆基郑重地向同事解释，在一九八二至一九八四年，为了要促销楼宇而特别设计的优待买家条件之一是由恒基贷款，这些分期贷款业务等于是权宜之计，因为资金积压在贷款之上，所得到之利息极少，而资金用于营业，三四年就有机会双倍收成，利润差距太大。
尤其在一九八六年，银行利息低的环境下，更应从速把给客户的贷款转让给银行。
作为恒基兆业集团的掌舵人，他清楚自己的这一条船的营运性质和目的，不能把一间地产发展公司慢慢变为一间财务信贷机构。
利用息率低，市道回升，一九八六年的恒基大计是把开售地盘增加一倍。
一九八四年内开售的地盘总额十六个，楼面面积约共一百万平方呎。
一九八五年内开售的地盘为十四个，楼面面积约共一百二十万平方呎。
李兆基在一九八六年给下属的业务指标是要有二十九个开售楼盘，即等于一九八四年及一九八五年之总和。
大约估计可以在上半年开售十二个楼盘，楼面面积约一百五十万平方呎。下半年则开售十七个楼盘，楼面面积约为一百五十万平方呎，合共要出售约三百万平方呎的房产。
如果这个指标顺利达到，则是年的公司溢利可能作三级跳，相当可观。
要完成这个年内的盈利目标，李兆基还指出了一个技术性的问题，就是必须掌握交地盘与建筑施工日期。售楼日期及入伙日期。如果每个环节都拖延，势必会影响到利润收益和资金回流。
要令广大投资者及国际投资基金认识恒地股份，明了该股的优良质素及升值潜力，是需要长时间的推介，不厌其烦地接受基金及报界的访问，提高透明度及盈利预测的可靠性，林高演及他的同事，在这方面做了大量的功夫，公司年报亦每年作出准确的业绩预测，渐渐恒地的股份更多人认识，虽然股价由于客观因素并未脱幅跳升，但已渐成基金的宠儿。
李兆基于是开始另一个重要的集团策略，先将所有的准备功夫做足，待时机一旦成熟，随时可以发行新股集资。
他的这个部署，在一九八七年中就已生效。
恒地成功地引用了上市法例中那条“发行不超过百分之十新股条例”，在自己全盘策划之下，发行新股一成。
结果即时就集资八亿三千余万元。
这次集资的得心应手全因细心研究了上市集资法例而灵活运用所致。
是次集资林高演的保密功夫做得百分之百妥当，先后只不过闭门苦干数小时，消息全无外泄，且还避免了繁复而且昂贵的上市程序。
经过了这次经历，恒基兆业集团开始循着一个既定的、可以活学活用的市场游戏规则，谋求更壮大的成长。
以下的一个十年，就更见李兆基的才华和本事了。
第四章 成功
一 预见股灾 胜算在握
（一九八七年）
八十年代末的香港华资集团实力强劲，且具灵活性，李兆基在一九八七年曾参与过收购香港置地的事件，与李嘉诚、郑裕彤和荣智健联手出价，到最后关头，被置地游说，终于念着香港置地毕竟在香港有长远历史，四位华资企业巨子便同意放弃这个轰动一时的收购置地计划。
同年，东亚银行的董事局，由李国宝为代表，隆而重之地邀请李兆基进入东亚银行的董事局出任董事之职。
兼任了银行董事，可见李兆基在香港企业界的地位更上一层楼了。
他也决不是图个虚名就算的人，一向处事认真的他，自从戴上了银行董事的桂冠之后，非常积极地留意香港的银行业务，经常向与他熟谙的银行家如何添、廖烈智和温超元等求教，吸取经验，以能对香港银行业务有更多认识，可以对东亚银行提出建设性的意见。
温超元看到李兆基加入东亚银行董事局，还幽他一默说：
“你别真的当银行家当出瘾头来，就打算收购一家银行呢！”
李兆基也随即笑着答道：
“你放心，我不会做银行老板，如果我做了银行老板，就不方便向市面上数十间银行借钱了。”
李兆基的眼光敏锐，个性如银行家风格，相当稳健。
例如在一九八七年的下半年，香港经济过热，港岛住宅楼价已经平均超逾每平方呎一千元，股市更是雷厉上扬，市场人士大多兴奋，只有李兆基感觉到社会经济会有隐忧。
他跟林高演从九月份开始，就已经认真地研究整个市场走势。
李兆基有一个工作习惯，他一般是很能耐心地听下属给他分析、条陈、建议，静听完对方的意见之后，他的脑就活像电脑般，把输入的所有资料与数据，贮存过滤，然后很快地得出一个答案。
林高演当时把外围证券的走势、经济过热的现象和股市炒风过劲的情况报导之后，李兆基心上已经有数。从这件事上，他对这位得力要员的敏锐眼光和慎密头脑，也赞赏不已。
当天他对林高演的指示是：
“聪明而谨慎的人既然知道是山雨欲来风满楼，最应该在这个时候就得出货了，免得走避不及。别忘了还有恒指期货对大市的拖连作用，更是可大可小。”
果然十月十九日，香港受到美股大跌的影响，恒生指数由上个交易日之三千七百八十三点二零狂泻四百二十点，报三干三百六十三点二，是恒生指数创建二十三年来跌幅最大的一天。
翌日，联合交易所宣布停市四天。
股市重开的当天是二十六日，恒生指数仍在一天之内狂泻一千一百二十点，报二千二百四十一点六九，为有史以来最大的一日跌幅，股份平均跌了百分之三十
市场经过这次严重的跌市打击，的确是风声鹤唳。
楼市因而会被拖累，这原本是意料中事。
然而，这场风暴波及房产价格只及百分之十至十五，优质物业的跌幅更低，是比较出人意表的。
李兆基的分析是：近年地产的升幅仍然有空间，未曾有风驶尽(巾里)。
香港股票跌了五成，楼宇只跌了一成，可见地产的承接力仍然存在。
若以香港目前的房价和租值计算，每年可有八至九厘的收入，比海外的纽约、东京还要出色。
由此，李兆基依然看好香港地产的后市。
但由于股票跌得过分，而楼价相对地跌得不足，很可能还要观望一个时期，让土地原料的价格跌到谷底，然后才入货未迟。
在一九八七年尾与一九八八年初，李兆基以手上的换地权益书，预计从政府批出的每季三十万平方呎地皮中，可以有三分之一属恒地所有，一年下来，总计共应有四百万平方呎的上盖楼面面积可供发展。于是对再买入原料地皮，并不过急。
他的这种谨慎入货，却随时留意机会的营商态度，使他在一九八八年的五月又以相当便宜的价钱，斥资共三点五八亿元买入一大批换地权益书。
一年之前，还在忧虑土地原料价格越来越昂贵，不知如何入货的李兆基，竟然受惠于一九八七年的十月股市风暴，而入了一批平货。
各人的运程不一，以致做成事业的兴衰，然而，更重要的是有些人，如李兆基，的确明白生意的成败在于谋定而后动，要低买高卖，是不可以盲目跟风，亦不能冲动鲁莽的。
二 稳定繁荣 成竹在胸
（一九八八年）
自从《中英联合声明》正式签署之后，中国实行一国两制的诚意，渐渐被很多香港以至海外人士接纳和信任。
尤其是商界中人，对中国实施四化，厉行市场经济的决心，普遍欣赏。
李兆基通过各种渠道的接触，使他对邓小平实行有中国特色的社会主义这个概念，充满信心。
在投资策略上，李兆基并不是完全否定分散投资，只是知道分散投资有其吃亏的地方。
他亦相当客观的拿香港的投资环境跟海外的相比，的确是香港优胜得多。
就以李兆基调查所得的美国物业收租市道为例吧
在彼邦以物业收租的成本高昂至难以接受，包括政府征税每年一次、大厦管理费（一般约为月租的四分之一）、经纪介绍租户之佣金（通常要收两个月的租金作为佣金）、要给予房租客的装修津贴，以及免租期等，合共的支出，可以使收租的大厦首两年全无进账。
就是一般的写字楼，假如每听毛租收入为二十元，在扣除了各种费用之后，实收只会净得十一元。
此外，租约多是相当长期的，冻结资金之后，减弱活动的赚钱机会，这种间接损失更加难以计数。
反观香港收租相当好之商场，一般租约期为二至三年。
商场在三年租约满了之后，由于入住人口的有系统有秩序递增，会变为生意滔滔不绝的畅旺场地，租金跳升百分之五十是等闲事。
李兆基也有分散投资，但投资比例很少。例如一九八八年他投资在加拿大温哥华的博览会旧址，场址占地面积共八百九十万平方呎，可建之楼面面积为一千五百万平方呎，其中住宅面积约占一千二百万平方呎，商业面积约占三百万平方呎，李兆基占是项投资百分之十五。除此之外，在邻近唐人街处的“国际村”地盘，全为李兆基名下所有。“国际村”地盘面积达四十六万平方呎，可建之楼面面约为一百六十万平方呎，分作多期发展，将提供一千四百个住宅单位，二千三百个地下停车场车位，四十六万平方呎之零售铺位，酒楼食肆及其他各行各业的商业空间。建筑工程自开始以来，进展相当顺利，首期名为巴黎阁已于一九九五年落成入伙。
加拿大的地产投资只属李兆基个人名下，恒基集团始终集中投资香港。
李兆基在一九八七年已注意到中国资金有慢慢流入香港市场的趋势，这对香港地产前景更为有利。
是年开始，中国广东省以及沿海省份，已有资金在香港购买物业，多作收租之用。
香港目前的租金跟其他国际大城市比较，还不算是高不可攀，换言之，尚有进展之潜力。
李兆基暗地里计算，充满信心地认定在往后的十年，内地在香港投资物业大有可能取代日、英、美各个国家。
这个预测当然以中国的四化改革和经济开放为基础。
而且既然对一国两制深具信心，中国竭心尽志保存香港，使之在资本主义制度下持续繁荣稳定的话，因此没有理由不令地产业欣欣向荣。
与此同时，香港政府为了解决市民居住问题，已经推行贷款新政策，资助公屋居民购买私人发展的住宅楼宇，虽然贷款额只有五万元一个单位，在这近期楼价仍节节上升之环境中起不了什么作用，但到底是一个鼓励置业的具体政策，对楼宇的保值有良性影响。
经过这种市场现象的分析，李兆基在这一两年的建屋政策，仍然是以适合大众口味的中小型楼宇为业务重心。
他是数十年如一日的，对每一个地盘的图则都参与意见。
他看着特为中小家庭而设，日渐受欢迎的七百呎左右的楼宇图则，就对则师说：
“中小家庭很少会在家里招呼亲朋戚友，同事互相拜访的情况亦不多，有什么喜庆宴会，都是光顾酒楼茶室，因此客饭厅反而不必太大。多出几十呎设一个浴室放在主人房里，就更有特色了。”
谁个中等人家一天工作劳累回家，不想夫妇二人躺在床上，一边休息闲谈，一边看电视。主人房兼有浴室，自成一国，更是便捷。
因此，中小型楼宇的主人房开始设计为套房，又是李兆基匠心独运而最终证明大受欢迎的方式。
是年，澳门东亚大学颁赠工商管理学博士学位给李兆基，表示对他在香港商界的卓越成就致以崇高敬意。
三 并楼行动 神乎其技
（一九八八年）
收购旧楼及换地权益书得来的土地贮备，恒基地产在香港地产界是无人能出其右的。
而其实更有趣，也更奇情曲折的争取土地贮备手法，是李兆基一直主持兼坚持的并楼大行动。
知道李兆基如何去把一层层、一幢幢的旧楼并凑成一个大地盘，拆迁改建成一大座巍峨的新厦，就会更清楚、也会更佩服李兆基为何可以稳坐香港地产大王的宝座了。
几十年来，李兆基并旧楼的行动无数。
他习惯在市区看到最旺地点有什么旧楼，就发散线报去调查该等楼宇的业主是谁。
李兆基是兵强将勇的主帅，助他打赢一场并楼大战役的，不一定全是他集团内的全职职员，而其实大多都是在市场内有很多资料和消息的地产经纪。
心甘情愿地为李兆基效忠的经纪实在为数甚众，主要是李兆基从不尅扣“军粮”。
很多地产公司的老板，最舍不得就是经纪佣金，一幅地皮或一宗楼宇买卖，到最终讲成价了，那些老板就会对经纪说：
“对方不肯减价，那就减你的经纪佣金吧，否则就不成交了。”
他们就是拿准了经纪宁愿少拿佣金也比做不成生意好的心理，占他们的便宜。
李兆基除了待人忠厚，不忍心刻薄之外，他其实相当聪明，明白到现代企业要成功，要靠资讯，而消息门路是一种有价服务。
为此，市场上有什么好货色，地产经纪都会在第一时间就通知李兆基。
于是在哪个好地点的旧楼一有出让，立刻就有盘口放在他的办公桌上。
并楼毫不简单，而且是极其艰辛劳累的一回事。
要同时成功的向很多个业主收购物业，才可以并成一整幢来改建。
只要其中一个单位的业主摇头说个“不”字，就会令整个并楼计划功亏一篑。
市场上还有一些人专门“吃夹棍”，也可以说是“打楼钉”。那就是说，有些市场中人知悉恒基正在某地方并楼时，他们会千方百计的捷足先登，在那目的物业内先抢购一个单位，活脱脱像在墙上打了一口钉似的，要除去这口“眼中钉”，就是他们开天杀价的时候了。
李兆基的营商手法是只看大数，如果计过有盈利，他不介意有多一个人分一杯羹。
故而，遇上这种“打楼钉”的人，倒是好办。
彼此讲妥价钱，就把问题解决了。
但，很多时要旧楼业主出让物业的困难与麻烦，真非局外人所能想象。
就以一九八八年三月份开始，恒地在电器道、宏安道、单边福荫街、油街等地段的并楼为例，就可见李兆基的耐心、魄力与公道。
首先，在一九八八年初，恒地留意到在宏安道一号至十九号的业主有意思转让物业。但单要了这个地盘，改建面积还是不够大。
于是又继续探听在宏安道二十一至二十七号的相连物业，有没有可能购入。
这个物业正好是单边，一旁是福荫街，如果可以打通了，将来的楼宇就多一面单边，好用好价得多，另外楼面面积的倍数也可增加。
其中一个单位的物业是夫妻联名的，那位太太说：
“卖价虽然好，但不能为了钱而连累我儿子的学业。”
原来业主的独子在附近一间名校就读，如果搬了，就影响他上学。故而除非恒基可以替他们的儿子觅到另外一间好学校，还要介绍他们在那附近买回一个好的住宅单位，他们才肯搬。
向他们推荐新居，还比较易办，要替孩子找学校，那就比较艰难了。
这件事当然不得不报告李兆基了。
他听了，想一想，道：
“让我试试吧。”
原来前些时候，才有位老朋友摇电话来给李兆基，因为移民加拿大之后回流，女儿要当插班生，于是便拜托李兆基说：
“四哥，你人面广，门路多，可否替我想办法？”
李兆基听后点点头，便又为朋友四处张罗了。
为了要使那个业主出售单位，李兆基对秘书说：
“我们又要找学校收小学生了，不过，这回是收男生，不是收女生。”
难为日理万机的亿万富豪，花费心机，辗转拜托，终于连学位和居所都给找齐了，才把那个旧楼单位买回来。
这并楼的第一个阶段，历时半年，算是完成了。
所并得的地盘已属三面单边，一共有一万五千呎。
李兆基要善用资源，务必要将地盘伸展去电器道，打成一大块相连的地皮，将来兴建的大厦正门在电器道，楼价就非同凡响了。
因为宏安道，只能算是住宅用地。但，电器道则是大路，商业价值比较高。
于是林高演联同严平西、黎永坚等恒基大将，立即召集有关经纪，对准目标进发。
总之是耐心地见一层买一层。
务求要买得电器道一八七、一八九、一九一、一九三共四间，以便该地盘能相连及打通。
李兆基知道该电器道四间物业乃属一家中资地产公司，于是连忙请经纪跟他们商议，恒基用附近木星街二号至十二号面积较大的恒基地盘跟对方交换，再补偿了一百六十余万元现金给中资地产公司，就达成了这宗交易。
最后还要努力把其余十间收购，才是完整无缺的一个大地盘。
就在这最后一个并楼阶段，所要面对的就已经有二十个业主。
只要每一个业主，每日摇一个电话，谈十五分钟的事情，当天就要应付二十个电话，半天时间就没有了。
何况情况还是说有多复杂就有多复杂。
除此之外，有些业主要求立即换楼，又得把恒地现有的出售物业陈列在对方跟前，努力推介。又有些要谈补偿装修的细节。更有些物业的业主是第二代，牵涉到遗产问题等等。总之难题之多，有如天上繁星，天天都闪得人眼花缭乱，头昏脑涨。
最终，以李兆基几十年如一日的韧力，领导着一群并楼战士勇夺了这块北角罕有的黄金地皮，合共二十八间旧楼并成四面单边，面积共有三万零五十五平方呎。
整个收购过程自一九八八年三月至一九九三年一月，历时四年零十个月的艰苦经营，少一点耐性，缺一点心思也不可能完成。
从这个共一百多个业主的并楼例子，就知道李兆基的成功得来不易。
恒地的并楼行动很多，每一次都是心机和血汗的累积，跟一般地产公司只研究治购一个大地盘所要付出的是云泥之别。
恒地多年来，绝少在政府的官地拍卖场合中出现，却能够占领城内为数甚多的黄金地盘，依靠的就是乙种换地权益书和并楼行动。
先前买入的宏安道，原本是拟建住宅的，后来买入电器道，因电器道地点环境好，可合并改建为商业楼宇。
同样，恒基兆业买入谢菲道的一块地皮，在并凑过程中，努力找到搭通洛克道的一个小地盘，连成一片，那么就成了洛克道的物业，价格就比谢菲道高得多了。
这跟在罗便臣道并楼，终而搭通了干德道，以干德道为新楼门牌是一样的。这样，整幢楼宇的价钱就攀升了。
熟悉政府建楼条例的李兆基，更加明白一块普通市区住宅地皮在没有单边时，建筑比例可能只是八倍，但两面单边就可增至九倍，三面单边更是十倍。为此能把一幅无单边地皮，向左右前后继续努力，终成为三面单边的话，等于平白多得两倍面积。故此，并楼成功就可以获得厚利。
恒基兆业的出色并楼成绩，近这十年还可以列举的有如下地盘（大部分是分层楼宇，“每间”由数个业主占有，“每幢”由数十个业主占有）。
香港区计有：
一．宏安道共八间，面积八千五百二十五平方呎。
二．洛克道与谢菲道共十间，面积八千零二十三平方呎。
三．渣华道共七间，面积九千一百五十三平方呎。
四．罗便臣道七间和干德道一幢，面积二万六千一百七十三平方呎。
五．万茂台共八间，面积一万三千六百八十平方呎。
六．士美菲路共二幢，面积七千三百九十五平方呎。
七．干德道一幢和罗便臣道三间，面积三万四千二百九十七平方呎。
八．德辅道西共七间，面积一万零三百三十三平方呎。
九．罗便臣道四间和西摩道两幢，共面积一万一千二百一十五平方呎。
十．德辅道中共十间，面积八千六百八十六平方呎。
十一．德辅道中及永乐街共十五间，面积一万二千九百六十八平方呎。
十二．宏安道和电器道共二十八间，面积三万零五十三平方呎。
十三．西摩道两幢和四间，共面积一万七千六百三十六平方呎。
十四．石水渠街、大道东及太原街共二十九间，面积二万二千七百二十八平方呎。
十五．英辉台共七间，面积一万一千二百八十一平方呎。
十六．宝云道两幢，面积四万七千九百三十七平方呎。
十七．春秧街共九间，面积九千五百一十八平方呎。
十八．渣华道共五间，面积七千零三十六平方呎。
十九．英皇道一幢，面积九千一百二十平方呎。
二十．坚道及宝华街共八间，面积一万二千八百一十八平方呎。
二十一．麦当劳道一幢，面积一万零五百九十七平方呎。
九龙区计有：
一．渡船街共十间，面积七千三百九十九平方呎。
二．德兴街二幢，面积一万零八百八十四平方呎。
三．昌华街及青山道共十一间，面积一万一千五百八十三平方呎。
四．南昌街的九间，面积共八千六百二十五平方呎。
五．棉登径及白兰轩道共十五间，面积一万九千零五一十三平方呎。
六．双喜街一幢，面积一万零四百五十平方呎。
七．太子道及景福街一幢，面积一万八千零五十平方呎。
八．大有街一幢，面积一万五千四百平方呎。
新界区则有元朗大马路共八间，面积七千九百四十九平方呎。
在香港，是寸金尺土。
因而，李兆基是寸土必争，哪怕是一寸土地几番心机和千百回的奔波与周转。
谁说亿万富豪的财富不是心血和勤劳的结晶。
四 国内国外 牛刀小试
（一九八八年）
恒基兆业每个月都有经理例会，在会上，同事最怕听到李兆基提出，在市场内有哪一家地产发展商的建筑效率比恒基兆业快。
而偏巧这些资料李兆基都了如指掌。
到如今，都没有人知道李兆基为什么如此神通广大，他完全知道业务上的各个对手的强弱之处，城内各大型楼宇落成的快慢尤其在他洞悉之中。
对集团公司角色的分配，李兆基亦作出了调整。他把恒发清晰地改为“洋行”式来经营，除既为控股公司外，并将收租物业拨进恒发，使得每年均有固定的经常性收益。
这个调动，无疑提高了恒发的市场地位。
李兆基相信，香港有名企业的大行在今日之前是英资独领风骚，但在今日之后，由华人控股的“行”，将在香港渐居领导地位，而且渐渐会令国际投资者瞩目。
事实上，香港华资企业家的卓越成绩是有目共睹的。
在五十、六十年代，菲律宾、印尼、新马泰的华侨财富与成就，都凌驾在香港人之上。
但这个大势在七十年代已慢慢有所转移，过渡到八十年代，香港华资企业家的实力在亚洲已是声势显赫，不容忽视的。
一踏进九十年代，香港富豪在相当稳健雄厚的底子下，财富与成就已能凌驾在菲律宾、印尼、新马泰富豪之上。
香港企业家叱咤风云、顾盼生辉的时代已经开始了，因为他们不论财富累积、企业影响力、国际声望等都有足够的条件在亚洲遥遥领先。
立足香港，放眼世界是李兆基事业发展的一贯宗旨。
当香港的基础稳定之后，不妨向周围探索机会。
但有一点是李兆基始终坚持的，香港之外的投资，除中国内地作另类处理之外，其余地方，小尝即可，并无雷厉进攻的打算。
故而，当一班谈得来的商界友好如李嘉诚、郑裕彤、邵逸夫、曹文锦、周文轩等请李兆基加盟，一起投资新加坡，兴建规模庞大的会议展览中心，李兆基也就欣然答允。
通过一个投资去观望当地的经济发展，基本上是值得尝试的。
与友人携手共事，三人行必有我师，更是很大的乐趣。
李兆基是以轻松的心情，严谨的态度去参与新加坡的投资，而把更大的祈望放在与霍英东合作的番禹投资之上。
这个合作计划的投资者，除了恒地和霍英东之外，还包括番禹市政府和广东省政府。
计划是开发番禹的洛溪新城，大量建造合适当地人士用途的庞大住宅楼宇，当然还有商场铺位纳入长期的收租项目。
整个投资计划，李兆基交给他的亲信林高演负责。
投资中国地产的概念早就在李兆基心上，这次的计划无疑比前些年投资花园酒店和中国酒店规模更大，并且更直接参与实际营运经销工作。
恒地看好大陆地产市场，因为中国人口共有十二亿，只要每日有五十亿个生产小时，就已是全球独一无二的。估计内地发展至二十一世纪，国民经济应可进入“小康”阶段。
若认为目前仍属烧冷灶的阶段，也是值得尝试的，因为可能发展的空间之大，可能回收盈利之丰，真是在世界其他各地所绝无仅有的。
事实显示李兆基眼光独到。
恒地在一九八八年投资番禹洛溪新城一千四百万元。
恒地在一九八八年投资番禹一千四百万元，实际的回笼盈利在一九九一年报七百二十八万元，一九九二年报一千一百七十万元，一九九三年报二干五百五十万元，一九九四年报七百四十万元，一九九五年报四百五十六万元，一九九六年报一百八十六万元，合共五千八百三十万元。
而尚未发展的土地还有三十八万余平方米，容积率为一点八倍，可建楼面为七百三十五万平方呎，恒地占百分之二十五股权计，约值港币八千七百五十万元。
未出售之住宅及商铺，属恒地名下的估值为三千万元。
此外收租之地铺物业共有二万零一百八十四平方米，收租商场物业又有一万六千平方米，恒地可以稳收二千八百五十万元。
投资该个地盘，初期只为一千四百万元，但自一九八八年至一九九六年，为期八年的时间，估约共赚一亿四千六百万元，能有十余倍的利润。可见适当的投资十分重要。
五 能征惯战 举重若轻
（一九八九年）
香港地产市道自一九八五年起回升，速度相当快，至一九八七年底，虽因全球股灾导致本城楼宇一度受挫，但只沉寂了一个时期，很快又复苏活跃起来。
一九八九年的楼价较一九八四年时大约平均上升了约百分之一百三十。
是年平均售价以每平方呎计，港岛住宅为一千七百零四元，九龙住宅为一千四百零七元，新界住宅为一千三百一十元。至于工厂大厦平均售价则为一千一百一十九元，甲级写字楼之平均租金则徘徊在每平方呎三十元左右。
一九八九年春夏之交的政治风波，不错，是给香港市道做成困扰，可是，当时以为香港地产从此会一蹶不振，甚至认为会有一段长时期沉寂的人，最终都“大跌眼镜”。
是次的地产风潮只是一个极短时期，显著的影响是使去势甚速的一九八八年楼宇炒风放缓下来，而实际楼价并没有大跌。
这显示出香港人的经济贮备相当稳健，每个手上有物业的家庭，仍然有充足的融资以应付经济风浪和不时之需。
香港已经是一个商业成熟的城市，也因为战后四十年来经历的波浪不少，有点见怪不怪，其怪自败。
最重要的是，香港商界仍然凝聚了一群对中国政府和内地经济信任的力量。
于是一九八九年的地产，不错，在七月份反应最激烈，楼价下跌百分之二十，之后就止跌回稳，到一九八九年底至一九九○年初就已有缓缓再升的迹象。
因有一九八三年应付困境的经验，这次的地产风潮对恒基兆业更是不成问题。
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